El col·loquialment anomenat “contracte d’arres” és la fórmula habitual per a formalitzar el compromís per a una futura compravenda. Aquesta entrada t’explica millor els seus diferents aspectes.

L’anomenat “contracte d’arres”

El “contracte d’arres” és el contracte pel qual el comprador lliura al venedor una determinada quantitat de diners, com a penyora o senyal, en garantia recíproca de la futura compravenda.

Regulació legal de les arres. Els seus tipus

Les arres es regulen a l’art. 1454 del Codi civil i a l’art. 621-8 del llibre sisè del Codi civil de Catalunya.

Hi ha diferents tipus d’arres:

• Les confirmatòries: són senyal de conclusió ferma de l’acord de compravenda i a compte del seu preu. Cap de les parts podrà desistir del contracte. L’art. 621-8.1 del CCC estableix que les arres seran d’aquest tipus si no es pacta una altra cosa.
• Les penitencials: són les més habituals. Aquestes arres permeten a les parts desistir del contracte: el comprador perd l’import abonat i el venedor ha de retornar el doble de l’import rebut, en funció de quina de les parts decideixi desistir de la compravenda. Tal com estableix l’art. 621-8.2 del CCC, s’han de pactar expressament.
• Les penals: a cavall entre les confirmatòries i les penitencials, que funcionen a manera de rescabalament o indemnització en cas d’incompliment, i sempre, a més, amb la possibilitat de reclamar que el contracte es compleixi estrictament.

Durada de les arres

Primer de tot, cal tenir present que, com en tot contracte privat, regeix el principi d’autonomia de la voluntat. En conseqüència, les parts poden pactar el que millor els convingui, inclòs el termini que s’atorguin per a formalitzar l’escriptura pública de compravenda corresponent.

Resulta convenient que aquest termini sigui prou ampli per a permetre realitzar els tràmits previs que siguin necessaris, tant per part del comprador (tramitar el finançament) com del venedor (organitzar el trasllat).

Per exemple, en el cas habitual que el comprador (persona física) necessiti demanar un préstec hipotecari per a poder pagar el preu de la compravenda. En l’actualitat, i després de l’entrada en vigor de la Llei 5/2019 reguladora dels contractes de crèdit immobiliari, les entitats financeres estan obligades a facilitar, amb una antelació mínima de deu dies a la subscripció del préstec, tota la informació personalitzada que l’usuari necessiti per prendre una decisió definitiva pel que fa al cas.

Especialitats en el dret català

El llibre sisè del Codi civil de Catalunya recull dues especialitats pel que fa a les arres:

1.La possibilitat prevista a l’art. 621-8.3 del CCC de fer constar les arres penitencials al Registre de la Propietat si es pacta un termini màxim de 6 mesos per a atorgar l’escriptura pública i es dipositen els diners de les arres davant de notari. En aquest cas, l’immoble queda afecte a la seva devolució.

En cas de desistiment, el notari ha de lliurar les arres dipositades a qui correspongui.

L’afecció s’extingeix:

• Un cop transcorreguts seixanta dies després del termini pactat (excepte anotació anterior de demanda per part del comprador).
• Quan el comprador desisteix i el venedor ho acredita fefaentment.
• Quan s’inscriu la compravenda.

2.La possibilitat de resoldre el contracte sense perdre les arres que preveu l’art. 621-49 del CCC. Segons aquest article, quan s’hagi pactat que el finançament de l’import serà atorgat, totalment o parcialment, per una entitat de crèdit, el comprador pot desistir de la compravenda, sense perdre les arres, si prova la negativa de l’entitat a concedir el finançament o acceptar la subrogació del comprador en una hipoteca anterior que gravi l’immoble, i aquesta negativa no prové de negligència del comprador mateix.

En aquest cas, el venedor resta obligat a retornar la totalitat de les arres penitencials que hagués rebut del comprador.

Què cal incloure als contractes d’arres?

Els contractes d’arres, encara que siguin privats, han de complir una sèrie de formalitats:

• Identificació de les parts: venedora i compradora.
• Objecte del contracte.
• Valoració del bé objecte de l’operació. En general, les arres consisteixen en un percentatge del preu total, que sol oscil·lar entre un 5 % i un 15 %.
• Tipus d’arres. Confirmatòries, penitencials o penals.
• Termini màxim per a formalitzar l’escriptura pública. 
• Condicions essencials de la futura compravenda.

Conclusió

Conèixer el contracte d’arres com a fórmula i assessorar-se sobre la seva redacció és vital per a evitar problemes. Necessites el concurs de professionals? A Domingo Advocats som especialistes en dret immobiliari i et podem ajudar.