El coloquialmente conocido como “contrato de arras” es la fórmula habitual para formalizar el compromiso para una futura compraventa. Esta entrada te explica mejor sus distintos aspectos.

El llamado “contrato de arras”

El “contrato de arras” es el contrato por el cual el comprador entrega al vendedor una determinada cantidad de dinero, como prenda o señal, en garantía recíproca de la futura compraventa.

Regulación legal de las arras. Sus tipos

La arras se encuentran reguladas en el art. 1454 del Código Civil y en el art. 621-8 del Libro Sexto del Código Civil de Cataluña.

Existen distintos tipos de arras:

• Las confirmatorias: son señal de conclusión firme del acuerdo de compraventa y a cuenta de su precio. Ninguna de las partes podrá desistir del contrato. El art. 621-8.1 CCCat establece que las arras serán de este tipo si no se pacta otra cosa.
• Las penitenciales: son las más habituales. Estas arras permiten a las partes desistir del contrato, perdiendo su importe el comprador o devolviéndolas dobladas el vendedor, en función de quién de ellos decida desistir de la compraventa. Tal y como establece el art. 621-8.2 CCCat deben pactarse expresamente.
• Las penales: a caballo entre las confirmatorias y las penitenciales, que funcionan a modo de resarcimiento o indemnización en caso de incumplimiento, y siempre, además, con la posibilidad de reclamar que el contrato sea estrictamente cumplido.

Duración de las arras

Ante todo debe tenerse presente que, como en todo contrato privado, rige el principio de autonomía de la voluntad. En consecuencia, las partes pueden pactar lo que mejor les convenga, incluido el plazo que se otorguen para formalizar la correspondiente escritura pública de compraventa.

Resulta conveniente que ese plazo sea lo suficientemente amplio para permitir realizar los trámites previos que sean necesarios, tanto el comprador (tramitar la financiación) como el vendedor (organizar el traslado).

Por ejemplo, en el supuesto habitual de que el comprador persona física necesite solicitar un préstamo hipotecario para poder pagar el precio de la compraventa. En la actualidad, y tras la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de los Contratos de Crédito Inmobiliario, las entidades financieras están obligadas a facilitar, con una antelación mínima de diez días a la suscripción del préstamo, toda la información personalizada que el usuario necesite para tomar una decisión definitiva sobre ello.

Especialidades en el derecho catalán

El Libro Sexto del Código Civil de Cataluña recoge dos especialidades en cuanto a las arras:

1.La posibilidad prevista en el art. 621-8.3 CCCat de hacer constar las arras penitenciales en el Registro de la Propiedad si se pacta un plazo máximo de 6 meses para otorgar la escritura pública y se deposita el dinero de las arras ante Notario. En ese supuesto el inmueble queda afecto a su devolución.

En caso de desistimiento, el Notario debe entregar las arras depositadas a quien corresponda.

La afección se extingue:

• Una vez transcurridos sesenta días después del plazo pactado (salvo anotación anterior de demanda por parte del comprador).
• Cuando el comprador desiste y el vendedor lo acredita fehacientemente.
• Cuando se inscribe la compraventa.

2.La posibilidad de resolver el contrato sin perder las arras que prevé el art. 621-49 CCCat. Según dicho artículo, cuando se haya pactado que la financiación del precio será -en todo o en parte- hecha por una entidad de crédito, el comprador puede desistir de la compraventa, sin perder las arras, si prueba la negativa de la entidad a conceder la financiación o a aceptar la subrogación del comprador en una hipoteca anterior que grave el inmueble, y esa negativa no proviene de negligencia del propio comprador.

En tal caso, el vendedor queda obligado a devolver la totalidad de las arras penitenciales que hubiera recibido del comprador.

¿Qué hay que incluir en los contratos de arras?

Los contratos de arras, aunque sean privados, tienen que cumplir una serie de formalidades:

• Identificación de las partes: vendedora y compradora.
• Objeto del contrato.
• Valoración del bien objeto de la operación. Por lo general, las arras consisten en un porcentaje del precio total, que suele oscilar entre un 5% y un 15%.
• Tipo de arras. Confirmatorias, penitenciales o penales.
• Plazo máximo para formalizar la escritura pública. 
• Condiciones esenciales de la futura compraventa.

Conclusión

Conocer el contrato de arras como fórmula y asesorarse sobre su redacción es vital para evitar problemas. ¿Necesitas el concurso de profesionales? En Domingo Advocats somos especialistas en derecho inmobiliario y te podemos ayudar.