Los conceptos de propiedad horizontal y propiedad vertical son capitales en el sector inmobiliario. Por ello, es necesario conocer sus distintas características y la normativa que las regula.

Propiedad vertical vs. propiedad horizontal.

Se entiende por vertical la propiedad que, estando dividida en entidades susceptibles de aprovechamiento independiente, constituye una única finca registral. Por el contrario, es horizontal la propiedad cuando cada una de esas entidades conforman una finca registral independiente, quedando las zonas comunes asignadas a proporción entre esas entidades privativas.

Las principales características de la propiedad horizontal

La existencia de distintas fincas independientes en un mismo inmueble obligó, desde antiguo, a regular las relaciones jurídicas derivadas de esa “copropiedad”. En la Edad Contemporánea, sus normas básicas estatales están recogidas en el Código Civil (Real Decreto de 24 de julio de 1889) y en la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal.

Sin embargo, existe legislación propia sobre la materia en Cataluña: la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del Libro Quinto del Código Civil de Cataluña (CCCat), que introdujo la reforma de los preceptos de la propiedad horizontal que resultan aplicables en Cataluña.

La propiedad horizontal es el régimen jurídico que regula las relaciones que se dan entre los distintos copropietarios de un inmueble dividido en fincas independientes, que disfrutan de un doble derecho: en exclusiva, sobre su finca, y en comunidad, con los demás propietarios sobre los elementos comunes (artículo 553-1 CCCat).

El establecimiento de la propiedad horizontal obliga a constituir una comunidad, aun en los casos de que el inmueble en cuestión esté en construcción.

En el título de constitución, que debe inscribirse en el Registro de la Propiedad, tendrá que determinarse la cuota de participación de cada una de las fincas que integran la comunidad, representada en porcentaje sobre el total del inmueble. Esa cuota determina la participación de cada propietario sobre:

• los elementos comunes;
• las cargas, beneficios, gestión y gobierno de la comunidad;
• la distribución de los gastos y el reparto de los ingresos.

La constitución de la Comunidad en régimen de propiedad horizontal precisa de la regulación de los distintos órganos que la componen (artículos 553-15 a 553-32 CCCat), que son:

1. Junta de Propietarios: es el órgano supremo de la Comunidad, que debe reunirse, al menos, una vez al año, para aprobar las cuentas y el presupuesto, y para elegir a las personas que deben ejercer cargos. Es también quien decide sobre las reparaciones y la imposición de derramas para su financiación.
2. Presidente de la Comunidad: es el principal representante de la misma. Tiene las facultades de convocar la Junta y elevar a públicos sus acuerdos, así como tomar decisiones de rutina.
3. Secretario: es el encargado de los trámites administrativos de la Comunidad y de extender acta de las reuniones de Junta.
4. Administrador: es el encargado de ejecutar los acuerdos de Junta, gestionar los asuntos de rutina de la Comunidad, decidir la ejecución y pagar las obras de carácter urgente, con conocimiento y autorización del Presidente.

Las principales características de la propiedad vertical

Frente a la expresa regulación de la horizontal, la propiedad vertical no dispone de normativa específica que la regule, debiéndonos remitir a las reglas generales sobre el derecho de propiedad que contempla la referida Ley 5/2006, de 10 de mayo, del Libro Quinto del Código Civil de Cataluña (CCCat).

La propiedad vertical no requiere de la constitución de una Comunidad. Los derechos y las obligaciones corresponden a la total finca en su conjunto, con independencia de que puede pertenecer a varias personas en proindiviso.

Eso sí, esa propiedad vertical siempre puede transformarse en horizontal, dividiendo el inmueble en fincas registrales independientes y creando entonces una Comunidad de Propietarios sujeta al régimen de propiedad horizontal.

Conclusión

Conocidas las diferencias entre propiedad horizontal y propiedad vertical, en el despacho Domingo Advocats te podemos ayudar a gestionar mejor tus intereses inmobiliarios en función de cuál sea el tipo de propiedad del que necesites asesoramiento. No dudes en contactarnos.