Els conceptes de propietat horitzontal i propietat vertical són capitals en el sector immobiliari. Per això, cal conèixer les seves diferents característiques i la normativa que les regula.

Propietat vertical vs. propietat horitzontal.

S'entén per vertical la propietat que, estant dividida en entitats susceptibles d'aprofitament independent, constitueix una única finca registral. Per contra, és horitzontal la propietat quan cadascuna d'aquestes entitats conformen una finca registral independent i queden les zones comunes assignades a proporció entre aquestes entitats privatives.

Les principals característiques de la propietat horitzontal

L'existència de diferents finques independents en un mateix immoble va obligar, des de fa molt de temps, a regular les relacions jurídiques derivades d'aquesta «copropietat». En l'Edat Contemporània, les seves normes bàsiques estatals estan recollides al Codi civil (Reial decret de 24 de juliol de 1889) i en la Llei 49/1960, de 21 de juliol, de propietat horitzontal.

No obstant això, hi ha legislació pròpia sobre la matèria a Catalunya: la Llei 5/2006, de 10 de maig, del llibre cinquè del Codi civil de Catalunya (CCC), que va introduir la reforma dels preceptes de la propietat horitzontal que resulten aplicables a Catalunya.

La propietat horitzontal és el règim jurídic que regula les relacions que es donen entre els diferents copropietaris d'un immoble dividit en finques independents, que gaudeixen d'un doble dret: en exclusiva, sobre la seva finca, i en comunitat, amb els altres propietaris sobre els elements comuns (article 553-1 CCC).

L'establiment de la propietat horitzontal obliga a constituir una comunitat, fins i tot en els casos en què l'immoble en qüestió estigui en construcció.

En el títol de constitució, que s'ha d'inscriure en el Registre de la Propietat, haurà de determinar-se la quota de participació de cadascuna de les finques que integren la comunitat, representada en percentatge sobre el total de l'immoble. Aquesta quota determina la participació de cada propietari sobre:

• els elements comuns;
• les càrregues, els beneficis, la gestió i el govern de la comunitat;
• la distribució de les despeses i el repartiment dels ingressos.

La constitució de la comunitat en règim de propietat horitzontal necessita la regulació dels diferents òrgans que la componen (articles 553-15 a 553-32 CCC), que són:

1. Junta de propietaris: és l'òrgan suprem de la comunitat, que s'ha de reunir, almenys, un cop l'any, per aprovar els comptes i el pressupost, i per triar les persones que han d'exercir càrrecs. És també qui decideix sobre les reparacions i la imposició de derrames per al seu finançament.
2. President de la comunitat: és el principal representant de la mateixa. Té les facultats de convocar la junta i elevar a públics els seus acords, així com prendre decisions de rutina.
3. Secretari: és l'encarregat dels tràmits administratius de la comunitat i d'estendre acta de les reunions de la junta.
4. Administrador: és l'encarregat d'executar els acords de la junta, gestionar els assumptes de rutina de la comunitat, decidir l'execució i pagar les obres de caràcter urgent, amb coneixement i autorització del president.

Les principals característiques de la propietat vertical

Enfront de l'expressa regulació de l'horitzontal, la propietat vertical no disposa de normativa específica que la reguli, per tant es remeten les regles generals sobre el dret de propietat que preveu l'esmentada Llei 5/2006, de 10 de maig, del llibre cinquè del Codi civil de Catalunya (CCC).

La propietat vertical no requereix la constitució d'una Comunitat. Els drets i les obligacions corresponen a la finca total en el seu conjunt, amb independència de que pugui pertànyer a diverses persones en proindivís.

Això sí, la propietat vertical sempre pot transformar-se en horitzontal mitjançant la divisió de l'immoble en finques registrals independents i la creació, per tant, d'una comunitat de propietaris subjecta al règim de propietat horitzontal.

Conclusió

Conegudes les diferències entre propietat horitzontal i propietat vertical, al despatx Domingo Advocats et podem ajudar a gestionar millor els teus interessos immobiliaris en funció de quin sigui el tipus de propietat de què necessitis assessorament. No dubtis a contactar amb nosaltres.